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日本商务考察动态

日本商业地产商务考察有感!
发表时间:2019-10-04     阅读次数:     字体:【

从商业角度看,人性本能是什么?更好的生存,更美的生活。商业如何满足人性本能?生存与生活,物欲与情趣,无不取决于财富的多寡。笔者赴日本考察商业,收获颇丰。

以邻为镜,可以晓未来。


商业消费就是花钱的事商业消费就是花钱的事,有钱才是生活,没钱只能生存。日本经济泡沫破裂后,人们的收入在下降,潜力最大、最具成长性的年轻人收入增长的希

也没有了。现在,日本年轻人没钱,未来也没有钱。年轻人空有消费意愿但乏消费能力,阶层固化的社会体制与看不到头的经济衰退也使得日本成为一个没有激情欲望和

赚钱动力的社会。没有更多的钱,消费什么呢?


购物中心面积够大,才谈得上体验

钱再少,饭还是要吃的,衣服还是要穿的,基本的生活用品还是要买的。这就解释了为什么日本商业主流业态是百货、超市、便利店。

尽管很多日本商业具有购物中心的建筑形态,但本质上依然是百货业态、单调乏味。

虽然,日本也发源了很多体验型业态,比如卡拉OK、动漫游戏、饮食文化。但现在,体验型业态并不流行。原因还是没钱。

所以,日本人先要满足物质生存,少有余力去体验生活。



购物中心其实是在降维,与百货、超市、便利店同质化竞争,经营压力之大可想而知。

如果购物中心停留在购物的定位上,与百货又有多大区别呢?

购物中心必须增加体验业态的丰富性,才能吸引客流,这就必然要求大型化。日本的购物中心也有大型化趋势,其平均店铺面积从2001年的11760平方米提升到2018年的

16520平方米。只有大型化体验型的购物中心,才能形成与百货、超市、便利店的差异化。


找准商业消费的主力客

现在,女性已是商业消费的主力军,未来,女性几乎就是包括购物和体验的商业消费者的代名词。

过去,女人买菜做饭、料理家务、照顾老幼,居家消费都是女人的任务,但开销的都是小钱。

现在,家庭购物的决策权大多归属女性,大宗商品包括家具、购房的决策主导权也逐渐向女性转移,很多男人除了自己的车和手机,几乎丧失了购物决策权。

我们过去说过,男人在外打拼,不知道孩子在哪儿上学、老人到哪里看病、菜场超市是否就近、百货商场是否方便。


信息不完整,就会失去决策主导权。哪怕是出国旅游,现在男性也很少出手购物,与其惊喜不成反受埋怨,不如少做一事自免烦恼。

银座6购物中心的经理说:“女人的消费能力是很恐怖的。所以,凡是经营状况好的商业无不盯住女人。”

女人既为家庭消费,也为自己消费。无论是白天或是晚上、临街酒庄或是酒店会所,都有日本年轻女子闺蜜结伴、喝酒聊天。

有人说,孩子也是购物中心的人流发动机。此话不假。但是,谁带着孩子来呢?还是女人。



从商业角度看,轻松惬意的生活、无微不至的呵护、安全无扰的环境、美不胜收的惊喜,都是女人极为享受的。

女人的欢笑是给男人和孩子最好的礼物。但是,只有轻松舒心才能笑得出来。

商业需要创造轻松购物、舒心休闲的环境,才能让女人流连忘返、回头再来。女人需要关照,国内商业粉红色的女王停车位、母婴化妆间,深谙女性心理。

在银座6购物中心的贵宾停车室,大堂经理和门童的服务、宽敞舒适的等候坐凳、阻断窥视的休闲区,让女人的安全感、依靠感油然而生。

女人总是很享受被服务、被呵护的感觉。日本的服务可谓是细致而贴心、尊崇且自然,不由得女人不赞叹。

女人夸张的表现欲望与生俱来,夸张的赞叹正是自我感觉良好的急于展示。大阪心斋桥头的电视大屏上,街上的人们进入了大屏,与在演播厅的主持人叠影互动,牵动行

人纷纷拍照、录影,女人更是尖叫连连。女人喜欢惊喜的感觉。

商业的惊喜不仅来自于用心琢磨、极致创意,还在于精心打磨、开创先河,才能吸引女人的光顾。女人还喜欢结伴行动、并且乐于分享,为出彩的商业点赞更是乐此不疲。

一旦商业场所为其所恶,商业口碑有可能就被很夸张地败坏了。



在竞争激烈的商业战场上,宁可得罪男人,也绝不要得罪女人。透彻了解女性需求并非易事,真正理解女人之人性其实更难,尤其对于男人来说。所以,做商业的女性操

盘手很可能更具天然优势,女人或许更懂女人。

不过,女性有一点是共同的,那就是:对于流水桃花的美景、色味俱佳的美食,女性是没有抵抗力的。

女性的消费特点是什么?买百货货比三家,买车子只看漂亮。



打造亮点就能成为潮流

感性的女性天生喜欢绿色、花草、流水、清新自然。

我曾经到湖北考察商业,陪同我的同事是一位年轻妈妈,我问她空闲的时候会带孩子去哪里玩?她说如果空气不好的地方,她不会愿意带孩子去。

京都有很多这样的小巷餐厅,清新雅致、美轮美奂,充满情调,引来众多恋花蝴蝶般的女子。

东京Shibuya Stream购物中心滨水景观,图片来源:东急集团官网

硬朗的石板、青翠的绿植、湿润的洁净,竹管滴水、石钵回声、开门迎客,无论男女,无不欢欣。现在,日本越来越多地把美景引入购物中心。

新宿OIOI购物中心几乎就是百货店的翻版,唯一不同之处或许就是8楼之上可以举办小型婚礼的屋顶花园。虽然,屋顶有点热、风机声也有点吵,我还是坐下来安安静静地写了几个小时。

很多购物中心都有着非常庞大的水池喷泉,不仅成本巨大,而且难以靠近。但是,人类天性是亲水的,如果不能走进小溪、触摸流水、亲近自然,这些水景的意义就会大打折扣。

东京二子玉川RISE

二子玉川RISE综合体的屋顶花园完美缩微了二子玉川的自然河流生态,把河中小鱼移入屋顶河道,还与东京大学联合培育濒临灭绝的河床花草。

真正好的商业要从差异化创意和人性化细节入手,才能牵动客流脚步、留住消费客群。


选择好最能聚客流的位置

商业需要客流。但是,客流是建立在人流的基础之上的。哪里的人流最密集?

显而易见的是大城市的地铁站。这是因为大都市的人们买车买得起、停车停不起。未来不只是国内的一线城市,二三线城市停车费也会越收越贵。如果地铁发达,养车的人

会越来越少。

拥有地利优势的日本地铁公司做了很多地铁站购物中心,看中的当然就是熙熙攘攘、南来北往的人流。但是,并非人流多就一定客流多。

地铁站客流未必都是消费客流,也许只是穿城而过。因为日本人非常注重个人隐私,所以,他们并没有使用人脸识别,也就不知道客流的最终真实走向。人们往往不愿意在

车站停留,因为人多嘈杂,而且来车站的人们目的单一:就是出行。

漫行才会有更多消费。如何能够拖慢行人的脚步?

东京汐留的地下商业步行体统


聪明的大阪站时空广场建造了巨大多层平台,敞亮、漂亮,如果设置多一些的艺术展示和趣味座椅的休闲区,人们会更愿意逗留,甚至当作旅途中的温馨休憩地,也会带来

更多的客流转化率。

客聚客散、人去人来,商业如何能让客人不自觉地停下行色匆匆的脚步?这是“玩商业”最具魅力的地方。

难波公园地铁站每年人流量高达4000万人次,其中进入商业的客流约1200万人次,客流转化率高达30%。如此高的客流转化率不全是因为车站地利,也并非商业本身,而

是天生丽质、美景留人。

最能吸客流的商业,除了地铁站商业体,还有哪里?都市圈城郊的大型商业体。

大都市的土地寸土寸金,建造大型购物中心颇为不易,反倒是都市圈城郊购物中心越做越大。


东京郊区的越谷湖城是日本连锁超市永旺旗下的日本最大综合性购物中心,3大主题mall围着一个湖,商业面积不过25万㎡,年吸客却高达5000万人次。为什么越谷湖城能吸引这么多的客流?

首先,越谷湖城距离东京市中心不算很远,从皇宫出发,开车大约40多分钟。如果是公交,也只要1个半小时左右就可以到达,这是大都市人们习以为常的地铁生活。中小

城市的停车费没有那么贵、养车容易,项目周边开车过去1小时不算远。客户定位于都心区乘坐地铁和周边有车一族的年轻家庭和个人消费者。其次,越谷湖城规模为日本最大级别,商业定位

生活创造型购物中心,拥有700多家商铺,大大提升

了商业可逛性。越谷湖城不设大型主力店是聪明之举,可以帮助它与无法提供超大空间、缺乏自然景观、人满为患的都心区购物中心、百货店错位竞争。

业态聚焦全方位消费体验,美容区、体育及户外区、新生家庭区、汽车汽配区、休闲区都针对休闲度假,服装、餐饮、影院、教育、医疗、艺术雕塑、湖畔风景更颇具特色

,家庭、朋友可以共度一天欢乐时光。

更重要的是,打折非常厉害,折扣非常高,尤其吸引囊中羞涩的年轻家庭和年轻人。


第三,越谷湖城以水、森林、环保为主题,聚集5000名当地居民在购物中心周边种植了5万棵苗木,形成了森林模样。

大都市城郊的土地相对多、建设成本低,所以,永旺喜欢在城郊建设购物中心。城郊项目的土地便宜,租金就可以便宜,商家也可以提供相对便宜的产品和服务,就可以吸

引更多客流。

只要交通便利、项目大、有主题、有特色、够便宜,城郊购物中心就可以与市中心的项目差异化,就能吸引足够多的人流,而且人流几乎等于客流。

客流多的地方才有市,不闹不成市,越大越闹越吸引人。


 
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