养老地产考察,人口老龄化是一个全球性话题,联合国老龄化议题的导言中写道:“世界正处于一个独特的,不可逆转的进程,到2050年将达到20亿,”。
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纵观全球养老地产市场,根据参与主体分类,主要有政府主导型,市场化开发型以及政府和开发商合作开发型,是个绕不开的话题,其中的养老地产经营时间较长,也是市场化程度最高的,大部分的养老机构属私立性质,政府通常只向退休者提供最基本的养老需求,因此也更具借鉴意义。
养老地产考察:“太阳城”模式。
太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布(DelWebb)公司,上个世纪60年代,其以“太阳城”(SunCityCenter)命名,在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立了第一个太阳城项目,并直接带动了养老社区的建设。
太阳城这类地产项目主要针对年龄在55~70岁的活跃健康老人,除住宅外,还提供康乐会所和户外运动设施,目前全美有十多个太阳城项目,分布于亚利桑那州,加利福尼亚州等。
太阳城模式本质上属于住宅开发性质,由地产开发商主导,通过销售养老概念住宅,开发商得以收回投资并产生盈利。
养老地产考察:REITs模式。
REITs最常见的投资方式有两种,一种是净日本商务考察出租模式,另一种是委托经营模式。
在净出租模式下,REITs公司将养老物业出租给运营商,每年收取固定租金费用,而直接运营费用,社区维护费用,税费,保险费等一切由运营商承担,在这种模式下,REITs的毛利润率很高,租金收益可达50%以上,而且几乎不承担任何经营风险,与之相对,作为租户的运营商则获取全部经营收入及剔除租金费用,运营成本后的剩余收益,并承担绝大部分经营风险。
在委托经营模式下,REITs公司将旗下物业托管给运营商,运营商每年收取相当于经营收入5%~6%作为管理费,但不承担经营亏损的风险,也不获取剩余收益,所有的经营收入都归REITs所有,经营成本也由REITs公司负担,相应的,REITs获取租金及经营剩余收益,承担大部分经营风险。
养老地产考察:持续护理退休社区模式。
主流养老地产模式为持续护理退休社区(ContinueCareofRetirementCommunity,简称CCRC),由运营商主导,主打精细化管理服务,这一模式已有100多年历史,经过长期发展,CCRC进一步发展成为一种复合型养老社区。
CCRC模式的理念是,在复合型社区中满足老人对健康管理,日本商务考察护理和医疗等不同生理年龄阶段的基本养老需求,令老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之一的幸福旅程,这也是一种提升客户粘性的有效做法。
企业商务考察,众所周知作为近代崛起的经济强国,的国民经济支柱正是靠千千万万的企业撑起来的,准确说是个企业大国,千年企业有7家,百年企业数不胜数并且数量还在持续增加中,这些企业在医疗,游戏,电子,汽车,新能源,金融,快消品等领域都有着瞩目的成绩,这些辉煌的延续和企业文化百年传承是分不开的,跟随进行企业商务考察。
企业商务考察--丰田。
丰田汽车公司(ToyotaMotorCorporation),简称丰田(TOYOTA),是一家总部设在爱知县丰田市和都文京区的汽车制造公司,属于三井(Mitsui)财阀。
在各个领域不断开发和研究最尖端的科学技术,为满足全球顾客的需求提供充满魅力的产品和服务。
以劳资相互信赖,共同承担责任为基础,造就出能够最大限度发挥个人创造力和团队力量的企业文化,以开放性的业务往来关系为基础,致力于相互切磋与创新,实现共生共存,长期稳定发展的良好关系,通过全球化的创造性经营努力实现与社会的协调发展。
基于“正因企业处在外部环境发生很大变化的非常时期日本商务考察,更应意识到坚守理念认准前进目标的重要性”这一认识,制定了“丰田基本理念”。
企业商务考察--任天堂。
任天堂(英语Nintendo)是一家全球知名的娱乐厂商,电子游戏业三巨头之一,现代电子游戏产业的开创者,任天堂创立于1889年9月23日,创始人山内房治郎,主营业务为家用游戏机和掌上游戏机的软硬件开发与发行。
任天堂开发了游戏史上最热销游戏系列超级马里奥和精灵宝可梦,以及全球媒体综合评价最高的塞尔达传说系列,2007年,任天堂的市值排在第二位,任天堂DS累积销量接近1.5亿台,2009全球最佳企业40强排行榜,任天堂排名全球第一,任天堂在全球游戏业中始终坚持反对暴力和色情,并以开发优秀的全年龄游戏为己任,保持着弥足珍贵的社会责任和企业操守。
企业商务考察--索尼。
索尼,是一家全球知名的大型综合性跨国企业集团,索尼是世界视听,电子游戏,通讯产品和信息技术等领域的先导者,是世界最早便携式数码产品的开创者,是世界最大的电子产品制造商之一,世界电子游戏业三大巨头之一,好莱坞六大电影公司之一,其旗下品牌有Xperia,Walkman,Sonymusic,哥伦比亚电影公司,PlayStation等。
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