到过日本的朋友都有一种感觉，那就是日本的城市很干净，街道、房子都看上去一尘不染，从外表看很难看出建筑物的年份，不论是十年前建的房子还是三十年前建的房子，看上去都差不多，跟新的一样。
为什么日本人能做到这一点，而我们中国在90年代建造的房子，不少已经成了危房，成了旧城改造的对象?秘密只有一个，那就是日本人恪守建筑物的维修保养之道。
带着这个秘密，由上海精能教育科技有限公司承办的，来自杭州各大国企、私企物业公司的高管们，从上海浦东出发赴东京三菱地所和三井物业进行实地考察。
日本物业考察第一站：上海精能教育科技有限公司邀请多位物业管理界精英大咖给大家做精彩分享。
日本物业管理公司由居民管理委员会雇请，一幢楼内的居民管理委员会由3至7人组成，每届委员会任期两年。委员会负责了解业主的意见，监督和检查物业管理公司的工作，同时指定专人管理账目。委员会由业主自主组成，不受任何外来权力操控。为提高效率和节约成本，公司一般只派一两个人负责管理一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等功用部分的清扫、安全和功用设备检查等工作。楼内没有保安值班，因为公共治安属于警察的事务。
物业人员不得随意进入任何一户居民的房门，也不得探听居民家庭生活及隐私。一旦有哪一家居民水、电、气等发生故障，住户可以直接向有关公司拨打电话，维修人员很快就会赶到修复。日本的物业管理人员必须接受严格的培训，经过国家统一考试，并取得合格成绩才能成为物业管理士。
首先，三菱地所房地产静岗的住宅的管理会的理事长中村先生分享日本物业现状以及下午所参观的三菱地所及三井不动产具体物业项目的概括介绍。
接下来由三菱地所TOWER60物业经理长田先生分享三菱地所公寓物业管理概况。
最后，政府物业经理田中先生分享日本东京区政府多功能会议大楼物业管理介绍。
抱着学习的态度，企业家学员们认真听取了各位大咖对日本物业管理的精彩分享，学到了很多专业知识和管理经验，见贤思齐，学员们纷纷感慨受益匪浅，至此，大家对日本物业管理有一个初步的认知。
讲座结束之后，企业家学员们参观了日本东京区政府多功能会议大楼和寮望塔。这是一个多功能建筑，包括办公室、会议室、电影院和餐厅，只有115米高，但是却可以俯瞰整个城市，包括东京晴空塔甚至是东京铁塔。
日本物业考察第二站：实地考察：三菱地所Park House Nishi-Shinjuku Tower 60公寓。
公寓竣工于2017年7月，是一栋于2017年7月建成的大型出租塔楼公寓，总数为954套。拥有大量的绿地和开放空间，是居民和当地休闲的好地方。设有超市，便利店，药店，餐厅等设施，地理位置优越，交通便利，提供日常生活所需的一切设施。礼宾接待服务，休息室，会议空间，客房，儿童房，观景休息室，酒吧，健身房等提供各种独特的大型塔楼公寓共享服务和设施，提供舒适的塔楼公寓生活。除了汽车锁，防止犯罪摄像机，电视监视器对讲等基本的防止犯罪设备之外，用24小时的人事管理的强大的防止犯罪系统保护居民的安全生活。有各种各样房型，从单人间到3间卧室，单身人士到家庭。公寓有全方位的室内设施，以支持舒适的生活，如燃气系统厨房，净水器，处理器，补充浴，雾桑拿，浴室烘干机，马桶座，空调和地板采暖。
日本物业考察第三站：实地考察：三井地产品川SEASON TERRACE
品川的大型综合大楼「品川SEASON TERRACE」，于2015年5月28日开幕。除了拥有面积居日本全国之冠的1,500坪(约4,960平方公尺)办公楼层外，在1楼至3楼还汇集了大约20间咖啡厅、餐厅等店舖，其中不乏首次在东京展店的商家。大楼周围不但有宽广的绿地以及点缀四季色彩的树木与水池，还有辽阔的大草坪、休憩场所及活动空间等相当完备。无论是假日或是上班的休息时间，都能在绿地上享受跑步的乐趣，在一望无际的天空下流流汗，一定会感到神轻气爽吧。提供跑者们淋浴及餐饮服务的慢跑补给站「10 OVER 9 RUN CUBE品川SEASON TERRACE」也即将开幕。有机会不妨来到这块充满绿意的都市绿洲，尽情享受疗癒的时光吧。
一天的物业考察紧张有序的结束了，企业家们从日本的物业服务收费、物业智能监控、防火系统、配电房、地下停车场管理、物业服务管理等方面进行了深入现场了解。
第二天，我们来到了行程中的第四站：日本养老考察——拜访日本创造会平和台养老院
日本养老产业经历了数十年的发展，已形成具有自身特色的产业体系。总结起来，主要包括以下特征：
一是以人为本，力求养老服务的精细化和专业化 。
以人为本体现在日本养老产业实践的方方面面。以养老机构为例，在机构选址上，日本的养老机构都会选择交通便利、环境优雅的地方，有些养老机构位置很靠近医院，方便老人就医。在居室设计上，设计者十分注重老年人的生活体验，对环境美观、设施便利和行住安全有周全考虑。如许多养老院配有花园、庭廊、林院，使景色舒心宜人；有些在公共空间摆放老人的手工艺品、花冠和其他装饰品，让老人感到安全温馨；精心处理住房地暖、屋内照明、栏杆扶手、厨卫等设施的细节，尤其注意老人生活的安全保障。
日本养老机构的贴心服务也广为人知。养老机构一般会给失能老人配备专业护理团队，有些养老院还提供一些锻炼老人意志的训练，提升老人自理能力的信心。对弥留之际的老人，养老院有专门的临终关怀服务，提供临终静养室，并配有专门看护人员负责清洁、照料和交流，尽量满足老人表达的愿望。
二是功能齐全，形成医、养、护一以贯之的综合服务体系 。
“医养护融合”是日本养老服务产业的突出特征。日本的养老院与医院合作紧密，一般养老院周边都有医疗机构。养老院可以为老人提供一般护理和康复训练服务，如果老人患有严重疾病或需要急救治疗，则送往医院。日本养老院在鉴定老人需要的介护级别时，通常由医生介入判断。老人在医院完成治疗后送到康复机构做持续恢复训练。因而在日本，医养几乎不分家，70%的介护老人保健机构的经营主体是医疗法人。
医养结合，缩短了老人就医流程，提高了就诊便利性，也为老人家属减轻了负担。养老院与医院合作，也能为养老机构增加固定收入，形成互利共赢。
三是技术引领，重视适老化智能设备的研发与应用 。
日本适老设备具有四方面优势：一是科技发达，二是实用性强，三是质量过硬，四是经济实惠。日本政府十分重视将先进的科技应用到老年人生活辅助设施上，每年投入大量研发经费鼓励企业开发新产品、新技术，让老人能够享受到科技进步的红利。近年来，日本适老科技申请专利不断增加，且每年都举办多场大型国际福祉科技展览，展示从适老汽车、辅助推车、适老桌椅、扶手、洗衣机，到适老材料、防生褥疮坐垫、防摔倒软胶地板、多功能轮椅在内的老年人所需的生活用品，种类齐全，便捷耐用。
此外，为弥补介护人员短缺的问题，日本政府还大力提倡开发专门具有护理功能的智能机器人。目前日本护理机器人市场达2000万美元规模，预计到2035年这一市场将达到4亿美元。适老科技的广泛应用体现了日本社会步入老龄化之后科技给人类带来的福祉。
四是详细甄别，根据人群特征提供差异化服务。
日本的养老机构种类繁多，依据老年人的不同特征提供不同类别的服务。如依据功能定位的不同，将养老机构分为福利型、保健型和医疗护理型三类。半数以上的养老机构是福利机构，主要面向医疗护理需求少和有特殊照护需求的老人；保健机构则面向半失能老人提供长期照护服务；医疗照护机构主要面对全失能老人，提供专业、长期的疗养服务。依据经营性质将养老机构分为营利性和非营利性两种，前者由财团法人经营，后者由社会福祉法人或医疗机构法人经营。按收入情况，又将养老机构分为低费、普通和高端三类。养老机构的多元化利于为老人提供差异化服务，可以有效满足不同老人的多样化需求。
五是环环相连，构成完善的养老健康生态链。
经过数十年的经验积累，日本养老产业形成了以养老服务为核心，以旅游娱乐、健康保健、养老金融、老年用品等各个产业为支撑的养老健康生态系统。如日本著名的综合养老集团日医学馆（Nichii），以养老服务为切入点，衍生出了基于老年人群需求的一系列教育、医疗、房地产等多领域业务，包括老年住宅租售、老年用品租赁、医疗服务、老年大学、老年俱乐部、护理培训、老年膳食。又如倍乐生集团（Benesse），通过并购养老护理服务公司、贸易公司、语言功能训练公司、互联网科技公司和膳食送餐服务公司等一系列多元扩张，拓展了以老年群体为定位的多项业务，形成了养老健康各个子领域的良性循环。
创造会平和台项目为大型养老综合体项目，旗下有养老院、医院以及日间护理机构。平和台医院是综合性医院，提供急诊，内外科等综合性门诊，体检中心，透析中心，康复中心等医疗服务，住院部有224张病床，其中80张病床为康复床位，医院附还设有托儿所，既能够为在集团工作的员工提供福利，也为周边的家长解决了入托难特备是儿童患病期间的照顾难题。
我们的日本物业考察学习项目结束了，接下来的二天行与知特别为大家安排了深入体验日本文化的特色项目，体验日本太鼓、明治神宫、新宿御苑、筑地市场、皇居、浅草寺、银座，无数名胜古迹美景尽收眼底，至此，本次日本物业管理考察研学之旅完满结束啦。